O Principado de Mônaco está localizado na Europa Ocidental e é um dos menores países da zona do euro e do mundo: sua área é de apenas 2 km².

Este pequeno país, com menos de 40 000 habitantes, é conhecido dos turistas pelo luxo, pelos cassinos, pelo Grande Prêmio de Fórmula 1 e por suas paisagens deslumbrantes.

Também é muito atraente como residência permanente, pois oferece segurança, estabilidade socioeconômica, educação de qualidade e um sistema de saúde de excelência (veja o artigo «Sistema de saúde em Mônaco») e, sobretudo, ausência de imposto de renda, de imposto sobre ganhos de capital e de imposto anual sobre a propriedade para pessoas físicas — embora em transações imobiliárias incidam taxas de registro e honorários notariais únicos.

Não é por acaso que personalidades como Bono, Boris Becker, Lewis Hamilton e Nico Rosberg escolheram este destino para residir: diz-se que um em cada três moradores de Mônaco é milionário e que o país possui a segunda maior renda per capita do mundo.

Praias atraentes, luxo, imposto de renda zero, segurança jurídica e uma localização idílica junto à Côte d’Azur fazem de Mônaco o paraíso dos ultrarricos.

Adquirir (ou alugar) um imóvel é um requisito obrigatório para obter a residência monegasca; contar com assessoria profissional é, portanto, essencial tanto para o processo migratório quanto para a compra.

Situação atual do mercado imobiliário em Mônaco

Hoje, Mônaco é o mercado residencial de alto padrão mais caro do planeta; quem pretende mudar-se deve saber que comprar ou alugar não cabe em qualquer bolso e pode representar um «custo oculto» em comparação com a economia de impostos.

Os preços por metro quadrado explicam-se principalmente por:

• Alta demanda de milionários que desejam transferir sua residência fiscal para Mônaco ou investir para proteger seu patrimônio;
• Oferta extremamente limitada: a cidade, espremida entre a montanha e o mar, não pode expandir-se territorialmente.

Projetos como o Cala Portier pretendem conquistar 15 acres ao mar até 2026.

Preços dos imóveis: um excelente mercado para HNWI

Consequentemente, os preços de venda e aluguel são altíssimos: o metro quadrado pode custar 100 % a mais que em Nova Iorque e 200 % a mais que em Paris.

O preço médio dos imóveis já superou 55 000 € por m², consolidando Mônaco como o lugar mais caro do mundo para comprar casa.

No fim de 2022 houve aumento de 9 % sobre 2021 e de 74 % na década, confirmando o mercado não só para novos residentes como também para investidores.

Mônaco é composto pelos bairros Monaco-Ville, Jardin Exotique, La Condamine, Les Moneghetti, Monte-Carlo, La Rousse e Larvotto.

Segundo estatísticas governamentais de 2022, metade dos bairros registrou aumento anual no volume de transações, impulsionado principalmente pela venda de segundas residências.

La Condamine é hoje o bairro que mais cresce em compras graças à melhor relação custo/benefício, enquanto Monte-Carlo e La Rousse concentram a maior demanda.

Quem deseja viver no mítico Monte-Carlo enfrenta o preço médio mais alto, quase 60 000 € por m², seguido por Larvotto e Fontvieille.

O bairro mais «econômico» para investir ou alugar é o Jardin Exotique, com 35 400 € por m².

Devido ao espaço limitado, a maioria das operações refere-se a imóveis usados, em especial estúdios ou apartamentos de um dormitório. Imóveis de luxo de segunda mão são raros ou caríssimos.

A atual crise geopolítica colocou mais unidades à venda, mas as operações apresentam dificuldades práticas.

O mercado de novas construções

Como já mencionado, o solo é escasso e os empreendimentos novos são poucos, muito exclusivos e muitas vezes «off-market».

Historicamente, os lançamentos representam cerca de 5 % das vendas totais (dado de 2021).

Entre eles destaca-se o projeto-âncora Mareterra (também chamado Portier Cove), um investimento de 2 mil milhões de euros que acrescenta seis hectares (cerca de 15 acres) de costa engenheirada entre Larvotto e Monte-Carlo. Inaugurado em dezembro de 2024 e com conclusão prevista para 2025, o novo distrito terá marina, parque à beira-mar e cerca de 110 apartamentos e 10 vilas, aumentando em 3 % a área do Principado.

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O mercado de aluguel: de pequenos apartamentos a vilas

À semelhança da venda, Mônaco é o lugar mais caro do mundo para alugar; após a queda causada pela COVID-19, os aluguéis voltaram a 91,08 € por m² ao mês.

Faixas médias de aluguel:

• Estúdios ou apartamentos de um quarto: 3 000 – 6 000 € / mês
• Imóveis familiares usados: 5 000 – 15 000 € / mês
• Imóveis familiares novos: 15 000 – 40 000 € / mês
• Vilas e luxo: 40 000 – 200 000 € / mês

Há dúplex no Carré d’Or que superam 200 000 € mensais.

O mercado é dinâmico e muito rentável aos proprietários, sobretudo durante o Grande Prêmio e o verão.

Custos iniciais para inquilinos:

• Comissão da agência: 10 % do aluguel anual (sem encargos)
• Taxa de registro: 1 % do aluguel anual (com encargos)
• Emolumentos administrativos (selos fiscais)
• Taxas de vistoria / inventário: conforme tabela do perito designado

Normalmente os proprietários também pagam à agência uma comissão de 10 % ao firmar um novo mandato de locação.

Custos, taxas e requisitos para aquisição de imóvel

Mônaco não cobra imposto sobre ganhos de capital nem imposto anual de propriedade, mas há pagamentos únicos e honorários profissionais quando o imóvel muda de dono.

1. Tributos na compra e honorários notariais

• Obra nova ou compra em planta (en l’état futur d’achèvement): total de 2,5 % do preço (1,5 % ao notário + 1 % de registro)
• Comprador pessoa física ou SCI monegasca: 6,25 % (1,5 % notário + 4,75 % registro)
• Regime «marchand de biens» (profissional): 1,5 % notário; se não revender em 4 anos, penalidade de 6 % + 4,75 %
• Compra de cotas de SCI proprietária do imóvel: 4,75 % de registro (mais honorários)
• Aquisição via empresa estrangeira/offshore: 10 % de registro + 1,5 % notário
• Compra em viager: 6,25 % (1,5 % notário + 4,75 % registro) sobre o bouquet + 10 anos de rendas
• Registro hipotecário: 0,92 % do valor do empréstimo (podem incidir custos bancários/jurídicos adicionais)

2. Comissões de agência – tabela indicativa

Tipo de operação	Pago pelo vendedor	Pago pelo comprador
Venda de imóvel (concluída ou cancelada pelas partes)	5 %	3 %
Venda de empresa ou ativos industriais	6 %	3 %
Cessão de contrato de locação ou direitos de arrendamento	6 %	3 %
Venda de empresa – direito de preferência	6 %	—
Permuta de imóveis ou ativos industriais	5 %	5 %
Gestão de empresa ou ativos industriais (máx. 3 anos)	5 %	5 %

3. KYC e combate à lavagem de dinheiro (AML)

Antes da escritura, o comprador deve provar a origem lícita dos fundos (extratos bancários, declarações fiscais etc.). Trata-se de exigência legal: sem conformidade, a transação não prossegue.

4. Opções de financiamento

Muitos compram à vista, mas bancos privados locais oferecem hipotecas sob medida, sujeitas a rigorosa análise de crédito e compliance.

Como comprar um imóvel em Mônaco

O Principado é tão pequeno que caberia no Central Park, em Nova Iorque, e ainda assim é o epicentro mundial do glamour.

Quer comprar em Mônaco? A equipe da Monaco RG é especializada tanto em mudança de residência quanto na busca de imóveis.

Seja um apartamento aconchegante, uma villa espaçosa ou um imóvel comercial, nossos parceiros têm opções para todas as necessidades e orçamentos. Nossa equipe jurídica e administrativa o acompanhará em todas as fases: pesquisa, negociação e trâmites legais e financeiros.

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