La Principauté de Monaco est située en Europe de l’Ouest et compte parmi les plus petits États de la zone euro et du monde, avec une superficie de seulement 2 km².

Ce micro-État de moins de 40 000 habitants est réputé auprès des touristes pour son luxe, ses casinos, son Grand Prix de Formule 1 et ses paysages d’exception.

Il séduit également comme résidence permanente grâce à sa sécurité, sa stabilité socio-économique, la qualité de son éducation et de son système de santé (voir l’article « Healthcare in Monaco ») et, surtout, l’absence d’impôt sur le revenu, de plus-value ou de taxe foncière annuelle pour les particuliers — des droits d’enregistrement et émoluments de notaire ponctuels s’appliquent toutefois lors des transactions immobilières.

Ce n’est pas un hasard si Bono, Boris Becker, Lewis Hamilton ou Nico Rosberg ont choisi d’y vivre : on dit qu’un résident sur trois est millionnaire et que Monaco affiche le deuxième revenu par habitant le plus élevé au monde.

Plages idylliques, luxe, fiscalité nulle sur le revenu, sécurité juridique et cadre de vie sur la Côte d’Azur font de Monaco le paradis des ultra-riches.

Acquérir (ou louer) un logement est une condition obligatoire pour obtenir la résidence monégasque ; il est donc essentiel d’être bien conseillé, tant pour l’immigration que pour l’achat.

Situation actuelle du marché immobilier monégasque

Monaco est aujourd’hui la localisation résidentielle haut de gamme la plus chère au monde ; acheter ou louer n’est pas à la portée de toutes les fortunes et représente un « coût caché » par rapport à l’économie d’impôt sur le revenu.

Le prix au mètre carré s’explique principalement par :

• Une forte demande de HNWI cherchant à déplacer leur domicile fiscal ou à investir pour protéger leur patrimoine.
• Une offre extrêmement limitée : enclavée entre la montagne et la mer, la Principauté ne peut s’étendre.

Des projets tels que Cala Portier prévoient de gagner 15 acres sur la mer d’ici 2026.

Prix de l’immobilier à Monaco : un marché idéal pour les HNWI

Les prix de vente et de location sont donc exorbitants : le mètre carré peut coûter 100 % de plus qu’à New York ou 200 % de plus qu’à Paris.

Le prix moyen a dépassé 55 000 € / m², consacrant Monaco comme l’endroit le plus cher pour acheter un logement.

Fin 2022, les prix ont progressé de 9 % sur un an et de 74 % sur dix ans, confirmant l’attrait du marché tant pour les nouveaux résidents que pour les investisseurs.

La Principauté se divise en sept quartiers : Monaco-Ville, Jardin Exotique, La Condamine, Les Moneghetti, Monte-Carlo, La Rousse et Larvotto.

D’après les statistiques gouvernementales 2022, la moitié des quartiers a vu son volume de transactions progresser, grâce surtout aux résidences secondaires.

La Condamine est le quartier dont les achats ont le plus augmenté pour son meilleur rapport qualité/prix, tandis que Monte-Carlo et La Rousse concentrent toujours la demande.

Habiter le mythique Monte-Carlo impose le prix moyen le plus élevé, près de 60 000 € / m², suivi de Larvotto et Fontvieille.

Le quartier le moins cher pour investir ou louer est Jardin Exotique (35 400 € / m²).

Par manque d’espace, la majorité des ventes concerne des logements anciens, principalement studios ou T1. Le haut de gamme de seconde main est rarissime ou très cher.

La crise géopolitique actuelle a mis certains biens sur le marché, mais avec des difficultés opérationnelles à l’achat.

Le marché du neuf

Faute de foncier, les programmes neufs sont rares, très exclusifs et souvent « off-market ».

Historiquement, le neuf ne représente qu’environ 5 % des ventes (chiffre 2021).

Le projet phare Mareterra (Portier Cove), d’un budget de 2 milliards €, ajoute six hectares (environ 15 acres) de littoral éco-conçu entre Larvotto et Monte-Carlo.

Inauguré en décembre 2024 et livré en 2025, il comprendra une marina, un parc côtier, environ 110 appartements et 10 villas, augmentant de 3 % la superficie de Monaco.

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Le marché locatif : du studio à la villa

Monaco est également la ville la plus chère pour louer ; après le creux dû à la COVID-19, les loyers sont remontés à 91,08 € / m² par mois en moyenne.

Fourchettes indicatives :

• Studios ou T1 : 3 000 – 6 000 € / mois
• Logement familial ancien : 5 000 – 15 000 € / mois
• Logement familial neuf : 15 000 – 40 000 € / mois
• Villa ou luxe : 40 000 – 200 000 € / mois

Des duplex du Carré d’Or dépassent 200 000 € / mois.

Marché tendu et très rentable pour les propriétaires, surtout pendant le Grand Prix ou l’été.

Frais initiaux pour les locataires :

• Honoraires d’agence : 10 % du loyer annuel (hors charges)
• Droits d’enregistrement : 1 % du loyer annuel (charges incluses)
• Timbres fiscaux (frais administratifs)
• État des lieux : selon le barème de l’expert mandaté

Les bailleurs versent généralement la même commission de 10 % à l’agence lors d’un nouveau mandat.

Coûts, droits et obligations pour acquérir un bien

Il n’y a ni plus-value ni taxe foncière annuelle, mais plusieurs droits ponctuels et honoraires s’appliquent lors d’un transfert de propriété.

1. Droits de mutation et émoluments de notaire

• Neuf ou VEFA (en l’état futur d’achèvement) : 2,5 % du prix (1,5 % notaire + 1 % enregistrement)
• Acheteur particulier ou SCI monégasque : 6,25 % (1,5 % notaire + 4,75 % enregistrement)
• Régime marchand de biens : 1,5 % notaire ; revente sous 4 ans sinon pénalité 6 % + 4,75 %
• Rachat de parts de SCI détentrice d’un bien : 4,75 % (hors honoraires)
• Achat via société offshore/étrangère : 10 % enregistrement + 1,5 % notaire
• Achat en viager : 6,25 % (1,5 % notaire + 4,75 % enregistrement) calculé sur le bouquet + 10 ans de rentes
• Inscription hypothécaire : 0,92 % du prêt (frais bancaires/légaux en sus)

2. Barème indicatif des commissions d’agence

Type d’opération	À la charge du vendeur	À la charge de l’acheteur
Vente d’immeuble (conclue ou annulée par les parties)	5 %	3 %
Cession de fonds de commerce ou d’actifs industriels	6 %	3 %
Cession de bail ou droits au bail	6 %	3 %
Cession de fonds – droit de préemption	6 %	—
Échange d’immeubles ou d’actifs industriels	5 %	5 %
Gérance de fonds ou d’actifs industriels (3 ans max.)	5 %	5 %

3. KYC et lutte contre le blanchiment (AML)

Avant l’acte, l’acheteur doit prouver l’origine licite des fonds (relevés, déclarations fiscales, etc.). Cette obligation réglementaire est impérative : sans conformité, la transaction est bloquée.

4. Financement

Beaucoup achètent comptant, mais les banques privées locales proposent des prêts hypothécaires adaptés, soumis à un contrôle approfondi.

Comment acheter un bien à Monaco ?

Monaco est si petit qu’il tiendrait dans Central Park. Malgré tout, c’est l’épicentre mondial du glamour.

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