El Principado de Mónaco

El Principado de Mónaco es uno de los países más pequeños de la Eurozona y del mundo, con una superficie de tan solo 2 km² y menos de 40 000 habitantes; Mónaco es muy conocido entre los turistas por su lujo, sus casinos, el Gran Premio de Fórmula 1 y sus hermosos paisajes.

Sin embargo, también resulta muy atractivo como residencia permanente, pues ofrece seguridad, estabilidad social y económica, educación de calidad y un sistema sanitario puntero (consulte el artículo “El sistema sanitario en Mónaco”) y, sobre todo, carece de impuesto sobre la renta, plusvalías o impuestos anuales sobre la propiedad para las personas físicas, aunque sí existen derechos de registro y honorarios notariales únicos en las transacciones inmobiliarias.

No es casualidad que personas como Bono, Boris Becker, Lewis Hamilton o Nico Rosberg, entre otras, hayan elegido este destino para residir: se dice que uno de cada tres residentes en Mónaco es millonario y que el país tiene la segunda renta per cápita más alta del mundo.

Playas atractivas, lujo, ausencia de impuestos sobre la renta, seguridad jurídica y un enclave idílico junto a la Costa Azul convierten a Mónaco en el paraíso de los ultrarricos.

Adquirir (o alquilar) una vivienda es uno de los requisitos obligatorios para obtener la residencia monegasca. Por ello, contar con asesoramiento profesional es fundamental, tanto para la inmigración como para el propio proceso de compra.

Situación actual del mercado inmobiliario en Mónaco

Hoy por hoy, Mónaco es la ubicación residencial de alta gama más cara del mundo; quienes deseen trasladar su residencia deben saber que comprar o alquilar no está al alcance de todos los bolsillos y que esto puede suponer un «coste oculto» frente a la ventaja de no pagar impuesto sobre la renta.

Los precios por metro cuadrado se explican, básicamente, por dos factores:

• Fuerte demanda de millonarios que quieren trasladar su residencia fiscal a Mónaco para evitar impuestos o invertir para proteger su patrimonio.
• Oferta muy limitada debido a su orografía: como Barcelona, la ciudad está encajonada entre la montaña y el mar, lo que impide crecer en superficie.

Proyectos como Cala Portier pretenden ganar terreno al mar aportando 15 acres de nueva superficie a la ciudad-estado antes de 2026.

Precios inmobiliarios en Mónaco: un mercado excelente para HNWI

Consecuencia de ello es que los precios de venta y alquiler son desorbitados; el metro cuadrado puede ser un 100 % más caro que en Nueva York o incluso un 200 % más que en París.

El precio medio de la vivienda ha superado los 55 000 € por m², consolidándose como el lugar más caro del mundo para comprar casa.

A finales de 2022 los precios subieron un 9 % respecto a 2021 y un 74 % en la década, lo que afianza la compra de vivienda en Mónaco tanto para nuevos residentes como para inversores.

Mónaco se divide en los distritos de Monaco-Ville, Jardin Exotique, La Condamine, Les Moneghetti, Monte-Carlo, La Rousse y Larvotto.

Según estadísticas oficiales de 2022, la mitad de los distritos registró incrementos interanuales de transacciones, impulsadas sobre todo por la compraventa de segundas residencias.

La Condamine es hoy el distrito con mayor crecimiento de compras gracias a su mejor relación calidad/precio, aunque Monte-Carlo y La Rousse siguen acaparando la mayor demanda.

Quienes deseen vivir en el mítico Monte-Carlo deben afrontar el precio promedio más alto, casi 60 000 €/m², seguido de Larvotto y Fontvieille.

El distrito más «económico» para invertir y alquilar es Jardin Exotique, con 35 400 €/m² de media.

Dada la falta de suelo, la mayoría de las operaciones son de vivienda usada y, en particular, estudios o apartamentos para una persona. El stock de lujo de segunda mano es carísimo o casi nunca sale al mercado.

La actual coyuntura geopolítica ha sacado a la venta algunas viviendas, aunque con dificultades operativas en el cierre de las operaciones.

El mercado de obra nueva

Como hemos dicho, el suelo escasea y cada año hay muy pocas promociones nuevas, siempre exclusivas y muchas veces «off-market».

Históricamente, la obra nueva apenas supone el 5 % de las ventas totales (dato 2021).

No obstante, destaca el proyecto Mareterra (Portier Cove), una iniciativa de 2 000 millones € que añade seis hectáreas (unos 15 acres) de costa eco-ingenierizada entre Larvotto y Monte-Carlo.

Inaugurado oficialmente en diciembre de 2024 y con finalización prevista en 2025, el nuevo distrito contará con un puerto deportivo, parque litoral y unas 110 viviendas más 10 villas, ampliando la superficie de Mónaco en torno a un 3 %.

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El mercado del alquiler: de pequeños estudios a villas

Al igual que la venta, Mónaco es el lugar más caro para alquilar vivienda, por delante de Nueva York, París, Hong Kong o Singapur. Tras el parón de la COVID-19, las rentas han repuntado hasta 91,08 €/m² al mes de media.

Rangos orientativos de alquiler:

• Estudios o apartamentos de un dormitorio: 3 000 – 6 000 € / mes
• Vivienda familiar de segunda mano: 5 000 – 15 000 € / mes
• Vivienda familiar nueva: 15 000 – 40 000 € / mes
• Villa o lujo: 40 000 – 200 000 € / mes

Hay dúplex en Le Carré d’Or que superan los 200 000 € mensuales.

El mercado es dinámico y muy rentable para los propietarios, sobre todo durante eventos como el Gran Premio o en verano.

Costes iniciales para inquilinos:

• Honorarios de agencia: 10 % del alquiler anual (sin gastos)
• Derechos de registro: 1 % del alquiler anual (con gastos)
• Tasas administrativas (timbres fiscales)
• Honorarios de entrada / inventario: según tarifa del perito designado

Los propietarios suelen pagar también un 10 % de comisión de agencia al firmar un nuevo mandato de alquiler.

Costes, tasas y requisitos de cumplimiento para adquirir propiedad

Mónaco no aplica plusvalía ni impuestos anuales sobre la vivienda, pero sí aranceles puntuales y honorarios profesionales cuando se transmite un inmueble.

1. Derechos de transmisión y honorarios notariales

• Obra nueva u off-plan (en l’état futur d’achèvement): 2,5 % del precio (1,5 % notario, 1 % registro)
• Comprador particular o sociedad civil monegasca (SCI): 6,25 % (1,5 % notario, 4,75 % registro)
• Régimen «marchand de biens» (profesional): 1,5 % notario; si no revende en 4 años se aplica penalización del 6 % + 4,75 % de registro
• Compra de participaciones en una SCI con inmueble: 4,75 % de registro (más honorarios)
• Adquisición a través de sociedad extranjera/offshore: 10 % de registro + 1,5 % notario
• Compra a viager: 6,25 % (1,5 % notario, 4,75 % registro) sobre bouquet + 10 años de rentas
• Inscripción hipotecaria: 0,92 % del préstamo (pueden existir costes bancarios/legales extra)

2. Comisiones de agencia inmobiliaria – escala indicativa

Tipo de operación	Paga el vendedor	Paga el comprador
Venta de inmueble (concluida o anulada por las partes)	5 %	3 %
Venta de negocio o activos industriales	6 %	3 %
Cesión de contrato de arrendamiento o derechos de arriendo	6 %	3 %
Venta de negocio – derecho de tanteo	6 %	—
Permuta de inmuebles o activos industriales	5 %	5 %
Gestión de negocio o activos industriales (máx. 3 años)	5 %	5 %

3. KYC y normas contra el blanqueo de capitales (AML)

Antes de firmar la escritura, el comprador debe demostrar el origen lícito de los fondos (extractos bancarios, declaraciones de renta, etc.). No es una tasa, sino un requisito legal cuyo incumplimiento paraliza la operación.

4. Opciones de financiación

Aunque muchos compran al contado, bancos privados locales ofrecen hipotecas a medida, sujetas a exhaustivo análisis de solvencia y cumplimiento.

Cómo comprar una propiedad en Mónaco

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