Das Fürstentum Monaco liegt in Westeuropa und ist eines der kleinsten Länder der Eurozone und der Welt: Seine Fläche beträgt nur 2 km².

Dieser Kleinstaat mit weniger als 40 000 Einwohnern ist bei Touristen für Luxus, Casinos, den Formel-1-Grand-Prix und seine atemberaubenden Landschaften bekannt.

Als dauerhafter Wohnsitz ist Monaco ebenfalls sehr attraktiv: Es bietet Sicherheit, sozioökonomische Stabilität, hochwertige Bildung und ein exzellentes Gesundheitswesen (siehe den Artikel «Gesundheitssystem in Monaco») und vor allem keinerlei Einkommensteuer, Kapitalertragssteuer oder jährliche Immobiliensteuer für Privatpersonen – bei Immobilientransaktionen fallen jedoch einmalige Registrierungsgebühren und Notarkosten an.

Kein Wunder also, dass Persönlichkeiten wie Bono, Boris Becker, Lewis Hamilton und Nico Rosberg hier wohnen: Man sagt, jeder dritte Einwohner sei Millionär und das Land habe das zweithöchste Pro-Kopf-Einkommen weltweit.

Attraktive Strände, Luxus, null Einkommensteuer, Rechtssicherheit und die traumhafte Lage an der Côte d’Azur machen Monaco zum Paradies der Superreichen.

Der Erwerb (oder die Anmietung) einer Wohnung ist eine zwingende Voraussetzung für den Erhalt der monegassischen Aufenthaltserlaubnis; professionelle Beratung ist daher für Einwanderung und Kauf unerlässlich.

Aktuelle Situation des monegassischen Immobilienmarkts

Monaco ist heute der teuerste Premium-Wohnstandort der Welt. Wer umziehen möchte, sollte wissen, dass Kauf oder Miete nicht für alle Budgets geeignet sind und einen «versteckten Kostenfaktor» gegenüber der Steuerersparnis darstellen können.

Die Quadratmeterpreise lassen sich vor allem durch zwei Faktoren erklären:

• Hohe Nachfrage vermögender Personen, die ihre Steuerresidenz verlegen oder Vermögen schützen wollen;
• Sehr begrenztes Angebot: Eingezwängt zwischen Bergen und Meer kann sich der Stadtstaat kaum ausdehnen.

Projekte wie Cala Portier wollen bis 2026 rund 15 ac Land dem Meer abringen.

Immobilienpreise: ein Spitzenmarkt für HNWI

Die Kauf- und Mietpreise sind entsprechend astronomisch: Der Quadratmeter kann 100 % teurer sein als in New York und 200 % teurer als in Paris.

Der Durchschnittspreis hat bereits 55 000 € pro m² überschritten und bestätigt Monaco als teuersten Ort der Welt für Wohneigentum.

Ende 2022 lagen die Preise 9 % über 2021 und 74 % über dem Wert vor zehn Jahren – ein klares Signal für Neuansiedler und Investoren.

Monaco gliedert sich in die Quartiere Monaco-Ville, Jardin Exotique, La Condamine, Les Moneghetti, Monte-Carlo, La Rousse und Larvotto.

Laut Regierungsstatistik von 2022 verzeichnete die Hälfte der Quartiere ein Plus bei den Transaktionen, vor allem durch Zweitwohnsitze.

La Condamine weist dank besserem Preis-Leistungs-Verhältnis aktuell das stärkste Wachstum auf, während Monte-Carlo und La Rousse traditionell die meiste Nachfrage bündeln.

Wer im legendären Monte-Carlo leben will, zahlt den höchsten Durchschnittspreis von fast 60 000 € pro m², gefolgt von Larvotto und Fontvieille.

Am günstigsten investiert man derzeit in Jardin Exotique, wo der Durchschnitt bei 35 400 € pro m² liegt.

Mangels Fläche entfallen die meisten Käufe auf Bestandsobjekte, vor allem Studios und Ein-Zimmer-Wohnungen. Luxuriöse Bestandswohnungen sind rar oder extrem teuer.

Die aktuelle geopolitische Lage hat zwar mehr Objekte auf den Markt gebracht, doch die Abwicklung ist oft komplex.

Neubau-Markt

Wie erwähnt, sind freie Flächen knapp, daher entstehen jährlich nur wenige, sehr exklusive Projekte – oft komplett «off-market».

Historisch machen Neubauten nur rund 5 % aller Verkäufe aus (Zahl 2021).

Besonders hervorzuheben ist das Projekt Mareterra (Portier Cove), eine 2-Milliarden-€-Landgewinnung, die sechs Hektar (ca. 15 ac) ökologisch gestaltete Küstenlinie zwischen Larvotto und Monte-Carlo schafft. Es wurde im Dezember 2024 eröffnet und soll 2025 fertiggestellt werden. Geplant sind eine Marina, ein Küstenpark, rund 110 Apartments und 10 Villen – eine Flächenausweitung Monacos um ca. 3 %.

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Der Mietmarkt: vom Studio bis zur Villa

Auch bei Mieten führt Monaco die Weltrangliste an; nach dem COVID-Einbruch sind die Preise auf durchschnittlich 91,08 € pro m² und Monat gestiegen.

Orientierende Mietspannen:

• Studios / Ein-Zimmer-Wohnungen: 3 000 – 6 000 € / Monat
• Familienwohnungen (Bestand): 5 000 – 15 000 € / Monat
• Familienwohnungen (Neubau): 15 000 – 40 000 € / Monat
• Villa / Luxus: 40 000 – 200 000 € / Monat

Im Carré d’Or werden manche Duplex-Apartments für über 200 000 € monatlich vermietet.

Der Markt ist dynamisch und für Eigentümer äußerst profitabel, besonders während des Grand Prix und im Sommer.

Einmalige Kosten für Mieter:

• Maklerprovision: 10 % der Jahresmiete (ohne Nebenkosten)
• Registrierungsgebühr: 1 % der Jahresmiete (inkl. Nebenkosten)
• Verwaltungsabgaben (Stempelgebühren)
• Übergabe-/Inventargebühr: gemäß Tarif des beauftragten Gutachters

Eigentümer zahlen in der Regel ebenfalls eine 10-%-Provision an die Agentur beim Abschluss eines neuen Mietauftrags.

Kosten, Gebühren und Compliance bei Immobilienkäufen

Monaco erhebt weder Kapitalertragssteuer noch jährliche Grundsteuer, jedoch fallen bei Eigentumsübertragungen einmalige Abgaben und professionelle Honorare an.

1. Übertragungsabgaben und Notarkosten

• Neubau oder Kauf im Bau (en l’état futur d’achèvement): 2,5 % des Kaufpreises (1,5 % Notar + 1 % Registrierung)
• Privater Käufer / monegassische SCI: 6,25 % (1,5 % Notar + 4,75 % Registrierung)
• Regime «marchand de biens» (Profi-Händler): 1,5 % Notar; Verkauf innerhalb von 4 Jahren sonst Strafzuschlag 6 % + 4,75 %
• Kauf von Anteilen an einer Immobilien-SCI: 4,75 % Registrierung (zzgl. Honorare)
• Erwerb über ausländische/offshore Gesellschaft: 10 % Registrierung + 1,5 % Notar
• Kauf auf Rentenbasis (viager): 6,25 % (1,5 % Notar + 4,75 % Registrierung) auf Bouquet + 10 Jahre Rente
• Hypotheken­eintragung: 0,92 % der Darlehenssumme (ggf. weitere Bank-/Anwaltskosten)

2. Maklerprovisionen – Richtwert

Transaktionstyp	Zu Lasten des Verkäufers	Zu Lasten des Käufers
Immobilienverkauf (abgeschlossen oder von Parteien annulliert)	5 %	3 %
Verkauf von Unternehmen oder Industrievermögen	6 %	3 %
Abtretung von Miet- oder Pachtrechten	6 %	3 %
Verkauf eines Unternehmens – Vorkaufsrecht	6 %	—
Tausch von Immobilien oder Industrievermögen	5 %	5 %
Verwaltung eines Unternehmens/Industrievermögens (max. 3 Jahre)	5 %	5 %

3. KYC und Geldwäscheprävention (AML)

Vor der Beurkundung muss der Käufer die rechtmäßige Herkunft der Mittel belegen (Kontoauszüge, Steuererklärungen usw.). Ohne diese gesetzliche Vorgabe wird die Transaktion gestoppt.

4. Finanzierung

Viele Käufer zahlen bar, doch bieten lokale Privatbanken maßgeschneiderte Hypotheken, die einer strengen Bonitäts- und Compliance-Prüfung unterliegen.

Wie kauft man eine Immobilie in Monaco?

Monaco ist so klein, dass es in den New Yorker Central Park passen würde; dennoch gilt es als Weltzentrum des Glamours.

Möchten Sie kaufen? Das Team von Monaco RG ist auf Wohnsitzwechsel und Immobiliensuche spezialisiert.

Ob gemütliche Wohnung, großzügige Villa oder Gewerbefläche – unsere Partner bieten Lösungen für jeden Bedarf und jedes Budget. Unsere juristische und administrative Abteilung begleitet Sie von der Suche bis zum Abschluss.

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