Il Principato di Monaco si trova nell’Europa occidentale ed è uno dei Paesi più piccoli dell’eurozona e del mondo: la sua superficie è di appena 2 km².

Questo piccolo Stato di meno di 40 000 abitanti è noto tra i turisti per il lusso, i casinò, il Gran Premio di Formula 1 e i paesaggi mozzafiato.

Tuttavia è molto attrattivo anche come residenza permanente, offrendo sicurezza, stabilità socio-economica, istruzione di qualità e un sistema sanitario d’eccellenza (vedi l’articolo «Sistema sanitario di Monaco») e, soprattutto, l’assenza di imposta sul reddito, tassazione sulle plusvalenze e imposta patrimoniale annuale per le persone fisiche — sebbene sulle transazioni immobiliari si applichino diritti di registrazione e onorari notarili una tantum.

Non è un caso se personaggi come Bono, Boris Becker, Lewis Hamilton e Nico Rosberg hanno scelto di vivere qui: si dice che un residente su tre sia milionario e che il Paese vanti il secondo reddito pro capite più alto al mondo.

Spiagge incantevoli, lusso, zero imposta sul reddito, sicurezza giuridica e la posizione idilliaca accanto alla Costa Azzurra fanno di Monaco il paradiso degli ultra-ricchi.

Acquistare (o affittare) un’abitazione è uno dei requisiti obbligatori per ottenere la residenza monegasca; un’assistenza professionale è quindi fondamentale sia per l’immigrazione sia per l’acquisto.

Situazione attuale del mercato immobiliare a Monaco

Monaco è oggi la località residenziale di alta gamma più cara al mondo: chi intende trasferirsi deve sapere che comprare o affittare non è alla portata di tutti e può rappresentare un «costo nascosto» rispetto al risparmio fiscale.

I prezzi al metro quadrato si spiegano principalmente con:

• l’elevata domanda da parte di milionari che desiderano trasferire la propria residenza fiscale o investire per proteggere il patrimonio;
• un’offerta molto limitata: la città, stretta tra montagna e mare, non può espandersi territorialmente.

Progetti come Cala Portier puntano a recuperare 15 acri di terra dal mare entro il 2026.

Prezzi immobiliari a Monaco: un mercato d’eccellenza per gli HNWI

Di conseguenza i prezzi di vendita e locazione sono esorbitanti: il metro quadrato può costare il 100 % in più che a New York e il 200 % in più che a Parigi.

Il prezzo medio degli immobili ha superato la soglia di 55 000 € per m², consolidando Monaco come il luogo più costoso al mondo per acquistare casa.

A fine 2022 si è registrato un aumento del 9 % rispetto al 2021 e del 74 % nell’ultimo decennio, confermando l’attrattiva del mercato sia per i nuovi residenti sia per gli investitori.

Monaco è suddivisa nei quartieri Monaco-Ville, Jardin Exotique, La Condamine, Les Moneghetti, Monte-Carlo, La Rousse e Larvotto.

Secondo le statistiche governative del 2022, metà dei quartieri ha registrato un aumento annuo del volume di transazioni, trainato soprattutto dalle seconde case.

La Condamine è attualmente il quartiere con la crescita più significativa grazie al miglior rapporto qualità/prezzo, mentre Monte-Carlo e La Rousse continuano a concentrare la maggior parte della domanda.

Vivere nel mitico Monte-Carlo comporta il prezzo medio più elevato, quasi 60 000 € per m², seguito da Larvotto e Fontvieille.

Il quartiere più «economico» per investire o affittare è Jardin Exotique, con 35 400 € per m².

A causa dello spazio limitato, la maggior parte delle operazioni riguarda immobili usati, in particolare monolocali o bilocali. Le abitazioni di lusso di seconda mano sono rarissime o molto costose.

L’attuale crisi geopolitica ha portato sul mercato diversi immobili, ma con difficoltà operative nelle compravendite.

Il mercato delle nuove costruzioni

Come detto, il suolo scarseggia e i nuovi progetti sono pochi, esclusivi e spesso «off-market».

Storicamente il nuovo rappresenta circa il 5 % delle vendite totali (dato 2021).

Spicca il progetto di punta Mareterra (noto anche come Portier Cove), un intervento di riconversione costiera da 2 miliardi di euro che aggiungerà sei ettari (circa 15 acri) di litorale eco-ingegnerizzato tra Larvotto e Monte-Carlo.

Inaugurato ufficialmente a dicembre 2024 e con completamento previsto nel 2025, il nuovo distretto comprenderà una marina, un parco costiero e circa 110 appartamenti oltre a 10 ville, aumentando del 3 % la superficie di Monaco.

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Il mercato degli affitti: dai piccoli appartamenti alle ville

In linea con le vendite, Monaco è la città più cara al mondo per affittare: dopo la flessione dovuta al COVID-19, i canoni sono risaliti a 91,08 € per m² al mese.

Fasce di riferimento:

• Monolocali o bilocali: 3 000 – 6 000 € / mese
• Abitazioni familiari di seconda mano: 5 000 – 15 000 € / mese
• Abitazioni familiari nuove: 15 000 – 40 000 € / mese
• Ville e lusso: 40 000 – 200 000 € / mese

Nel Carré d’Or alcuni duplex superano i 200 000 € al mese.

Il mercato è dinamico e molto redditizio per i proprietari, soprattutto durante il Gran Premio e la stagione estiva.

Costi iniziali a carico dell’inquilino:

• Commissione d’agenzia: 10 % del canone annuo (escluse spese)
• Diritti di registrazione: 1 % del canone annuo (incluse spese)
• Marche fiscali
• Spese di check-in / inventario: secondo il tariffario dell’esperto incaricato

Di norma anche i proprietari versano all’agenzia una commissione pari al 10 % alla firma di un nuovo mandato di locazione.

Costi, oneri e requisiti di conformità per l’acquisto di una proprietà

Monaco non applica né imposta sulle plusvalenze né tassa annuale sulla proprietà, ma prevede diversi pagamenti una tantum e onorari professionali al trasferimento dell’immobile.

1. Tributi di trasferimento e onorari notarili

• Nuova costruzione o acquisto in VEFA (en l’état futur d’achèvement): totale 2,5 % del prezzo (1,5 % al notaio + 1 % di registrazione)
• Acquirente privato o SCI monegasca: totale 6,25 % (1,5 % notaio + 4,75 % registrazione)
• Regime «marchand de biens» (professionista): 1,5 % notaio; rivendita entro 4 anni o penalità 6 % + 4,75 %
• Acquisto di quote di una SCI proprietaria dell’immobile: 4,75 % registrazione (più onorari)
• Acquisto tramite società estera/offshore: 10 % registrazione + 1,5 % notaio
• Acquisto in viager: 6,25 % (1,5 % notaio + 4,75 % registrazione) su bouquet + 10 anni di rendite
• Iscrizione ipotecaria: 0,92 % del prestito (possibili costi bancari/legali aggiuntivi)

2. Commissioni d’agenzia – scala indicativa

Tipo di operazione	A carico del venditore	A carico dell’acquirente
Vendita di immobile (conclusa o annullata dalle parti)	5 %	3 %
Vendita di azienda o asset industriali	6 %	3 %
Cessione di contratto di locazione o diritti di affitto	6 %	3 %
Vendita di azienda – diritto di prelazione	6 %	—
Permuta di immobili o asset industriali	5 %	5 %
Gestione di azienda o asset industriali (max 3 anni)	5 %	5 %

3. KYC e antiriciclaggio (AML)

Prima dell’atto notarile l’acquirente deve dimostrare la provenienza lecita dei fondi (estratti conto, dichiarazioni fiscali, ecc.). Si tratta di un requisito legale inderogabile: senza conformità la transazione non può procedere.

4. Opzioni di finanziamento

Molti comprano in contanti, ma le banche private locali offrono mutui su misura, soggetti a rigorosi controlli di solvibilità e conformità.

Come acquistare un immobile a Monaco

Il Principato è così piccolo da poter entrare nel Central Park di New York, ma resta l’epicentro mondiale del glamour.

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