Княжество Монако расположено в Западной Европе и является одним из самых маленьких государств еврозоны и мира: его площадь составляет всего 2 км².

Это микрогосударство с населением менее 40 000 человек известно среди туристов своим роскошью, казино, Гран-при «Формулы-1» и живописными видами.

Монако также привлекает как место постоянного проживания благодаря безопасности, социально-экономической стабильности, высокому уровню образования и здравоохранения (см. статью «Система здравоохранения в Монако») и, прежде всего, отсутствию подоходного налога, налога на прирост капитала и ежегодного налога на недвижимость для физических лиц — однако при сделках с недвижимостью взимаются единовременные регистрационные сборы и нотариальные пошлины.

Не случайно такие личности, как Боно, Борис Беккер, Льюис Хэмилтон и Нико Росберг, выбрали это место для проживания: считается, что каждый третий житель Монако — миллионер, а страна занимает второе место в мире по уровню дохода на душу населения.

Живописные пляжи, роскошь, нулевая ставка подоходного налога, правовая безопасность и расположение у Лазурного берега делают Монако раем для сверхбогатых.

Покупка (или аренда) жилья — обязательное условие для получения вида на жительство в Монако, поэтому профессиональное сопровождение необходимо как при иммиграции, так и при самой сделке.

Текущее состояние рынка недвижимости Монако

Сегодня Монако — самое дорогое место в мире для проживания премиум-класса; покупка или аренда по карману далеко не каждому и может стать «скрытой стоимостью» по сравнению с экономией на налоге на доходы.

Высокие цены на квадратный метр объясняются двумя факторами:

• Большим спросом со стороны миллионеров, желающих перевести свою налоговую резиденцию в Монако или инвестировать для сохранения капитала.
• Крайне ограниченным предложением из-за географии: как и Барселона, город зажат между горами и морем и не может расширяться территориально.

Проекты, такие как Cala Portier, планируют «отвоевать» у моря 15 акров земли к 2026 году.

Цены на недвижимость: отличный рынок для HNWI

В результате цены на покупку и аренду здесь заоблачные: квадратный метр может стоить на 100 % дороже, чем в Нью-Йорке, и на 200 % дороже, чем в Париже.

Средняя стоимость жилья превысила 55 000 € за м², закрепив за Монако статус самого дорогого места для покупки дома.

К концу 2022 года цены выросли на 9 % по сравнению с 2021-м и на 74 % за десятилетие, что подтверждает привлекательность рынка как для новых резидентов, так и для инвесторов.

Монако делится на семь районов: Monaco-Ville, Jardin Exotique, La Condamine, Les Moneghetti, Monte-Carlo, La Rousse и Larvotto.

Согласно госстатистике за 2022 год, в половине районов объем сделок вырос год к году, в основном благодаря продажам вторичного жилья.

La Condamine показывает наибольший рост покупок благодаря лучшему соотношению цена/качество, тогда как Monte-Carlo и La Rousse традиционно лидируют по спросу.

Желающим жить в легендарном Monte-Carlo придется заплатить самую высокую цену — почти 60 000 € за м²; за ним следуют Larvotto и Fontvieille.

Самый «доступный» район для инвестиций и аренды — Jardin Exotique, где средняя цена составляет 35 400 € за м².

Из-за нехватки земли большинство сделок приходится на вторичное жилье, в основном студии или однокомнатные квартиры. Премиальная «вторичка» крайне дорога или почти не появляется на рынке.

В нынешней геополитической ситуации на рынок вышло больше объектов, но сделки сопровождаются операционными трудностями.

Рынок новостроек

Как уже упоминалось, земли мало, поэтому новых проектов каждый год совсем немного; они эксклюзивны и часто продаются «off-market».

Исторически доля новостроек составляет всего около 5 % всех продаж (данные 2021 года).

Ключевой проект Mareterra (Portier Cove) стоимостью 2 млрд € добавит шесть гектаров (около 15 акров) экотехнологичной береговой линии между Larvotto и Monte-Carlo.

Официально он был открыт в декабре 2024 года, а полное завершение намечено на 2025-й; район включает марину, прибрежный парк, около 110 квартир и 10 вилл и увеличит площадь Монако примерно на 3 %.

Если вас интересует покупка в этом передовом проекте, свяжитесь с нами.

Рынок аренды: от студий до вилл

По стоимости аренды Монако тоже занимает первое место в мире; после спада из-за COVID-19 средняя ставка выросла до 91,08 € за м² в месяц.

Ориентировочные диапазоны арендной платы:

• Студии и 1-комнатные квартиры: 3 000 – 6 000 € / мес.
• Семейное жилье (вторичка): 5 000 – 15 000 € / мес.
• Семейное жилье (новостройка): 15 000 – 40 000 € / мес.
• Виллы и люкс: 40 000 – 200 000 € / мес.

В Le Carré d’Or аренда дуплексов превышает 200 000 € в месяц.

Рынок динамичен и очень выгоден владельцам, особенно во время Гран-при и летнего сезона.

Первоначальные расходы арендатора:

• Комиссия агентства: 10 % от годовой аренды (без учета коммунальных платежей)
• Регистрационный сбор: 1 % от годовой аренды (с учетом коммунальных)
• Государственные сборы (фискальные марки)
• Оплата за акт приема-передачи / инвентаризацию: по тарифу назначенного эксперта

Собственники обычно платят агентству ту же комиссию 10 % при заключении нового договора аренды.

Расходы, сборы и требования при покупке недвижимости

В Монако нет налога на прирост капитала и ежегодного налога на недвижимость, но при переходе права собственности взимаются разовые платежи и пошлины.

1. Сборы при сделке и нотариальные пошлины

• Новостройка или покупка по VEFA (en l’état futur d’achèvement): 2,5 % цены (1,5 % нотариусу + 1 % регистрационный сбор)
• Покупатель-физлицо или SCI Монако: 6,25 % (1,5 % нотариусу + 4,75 % сбор)
• Режим marchand de biens (профессиональный трейдер): 1,5 % нотариусу; если перепродажа не произойдет за 4 года — штраф 6 % + 4,75 % сбора
• Покупка долей в SCI, владеющей недвижимостью: 4,75 % сбор (плюс гонорары)
• Покупка через офшорную/иностранную компанию: 10 % сбор + 1,5 % нотариусу
• Покупка по схеме viager: 6,25 % (1,5 % нотариусу + 4,75 % сбор) на основе bouquet + 10 лет ренты
• Регистрация ипотеки: 0,92 % суммы кредита (возможны доп. банковские/юридические расходы)

2. Комиссии агентств — ориентировочная шкала

Тип операции	Платит продавец	Платит покупатель
Продажа недвижимости (завершена или отменена сторонами)	5 %	3 %
Продажа бизнеса или промышленных активов	6 %	3 %
Переуступка аренды или прав аренды	6 %	3 %
Продажа бизнеса — право первоочередной покупки	6 %	—
Обмен недвижимостью или активами	5 %	5 %
Управление бизнесом или активами (до 3 лет)	5 %	5 %

3. KYC и борьба с отмыванием средств (AML)

Перед подписанием акта покупатель обязан подтвердить законность происхождения средств (выписки, налоговые декларации и т. д.). Это обязательное требование: без него сделка не состоится.

4. Финансирование

Многие покупают за наличные, но местные частные банки предлагают адаптированные ипотечные программы, под строгую проверку платежеспособности и соответствия требованиям.

Как купить недвижимость в Монако

Монако настолько мало, что помещается внутри Центрального парка в Нью-Йорке, но при этом остаётся мировой столицей гламура.

Хотите купить недвижимость? Команда Monaco RG специализируется на смене резидентства и поиске объектов.

Будь то уютные апартаменты, просторная вилла или коммерческая площадь, наши партнёры предложат решения под любые запросы и бюджет. Юридическая и административная команда сопроводит вас на всех этапах — от поиска до сделки.

Свяжитесь с нами через форму, по WhatsApp или по электронной почте [email protected], чтобы начать путь к резидентству в Монако.

Если вы хотите бесплатно получить наше подробное руководство «Полный гид по жизни в Монако», с дополнительной информацией о налогах, резидентстве и стиле жизни, скачайте его в разделе ниже.